Come scrivere l'elenco dei difetti a fine lavori

Pubblicato 2026-11-03

L'elenco dei difetti (in cantiere si dice anche «punch list») raccoglie le piccole cose ancora da sistemare o finire prima che il cliente accetti il lavoro: una piastrella scheggiata, una porta che struscia, vernice dimenticata dietro un termosifone. Fatto bene, trasforma un vago «non è proprio finito» in una lista breve e contabile su cui entrambe le parti sono d'accordo, ed è l'ultimo passo prima della fattura finale.

Cosa va nell'elenco dei difetti?

Le voci dell'elenco sono difetti e lavori incompleti che rientrano nell'ambito originale: danni, lavorazioni scadenti, pezzi mancanti, cose che non funzionano e tutto ciò che avevi previsto di fare e non hai ancora fatto.

Una nuova richiesta non è una voce dell'elenco. Se il cliente ti chiede di spostare una presa che era stata montata dove indicavano i disegni, quello è un lavoro extra con un prezzo suo. Gestiscilo come descritto in varianti e lavori extra (in inglese) e tienilo fuori dall'elenco, altrimenti il lavoro non si chiude mai.

In che ordine devo percorrere il cantiere?

Fai il giro con il cliente, se puoi, e fallo prima che siano loro a trovare i difetti al posto tuo. Scegli un ordine e rispettalo: stanza per stanza, da sinistra a destra, dal soffitto al pavimento. Un percorso fisso evita dimenticanze e l'elenco segue lo stesso ordine dell'edificio.

Porta una torcia, un metro, una livella e un pennarello. Accendi tutte le luci, apri tutti i rubinetti, tutte le porte e tutte le finestre. Molti difetti si vedono solo quando la luce colpisce la parete di taglio, quindi guarda lungo pareti e soffitti invece che di fronte.

Come scrivo ogni voce perché chiunque possa completarla?

• Luogo: cucina, parete nord, 30 cm a sinistra della finestra
• Problema: fessura di 3 mm tra il piano di lavoro e l'alzatina
• Soluzione: pulire e risigillare in bianco
• Responsabile: Sam
• Scadenza: venerdì
• Stato: aperta

Ogni riga è una voce con un luogo, un problema, una soluzione, un responsabile, una scadenza e uno stato. Confrontala con «Cucina: sistemare fessura», che non dice a nessuno cosa fare, dove o entro quando.

Perché fotografare ogni voce?

Scatta una foto d'insieme che mostri dove si trova la voce e un primo piano del problema. Dopo la sistemazione, rifai le stesse due foto. Le coppie prima e dopo risolvono le discussioni su cosa non andava e dimostrano che il lavoro è fatto. Altri consigli in consigli per documentare il cantiere con le foto (in inglese).

Cosa sistemo per primo?

Non tutte le voci pesano uguale. Affrontale in quest'ordine: sicurezza e tutto ciò che impedisce di usare il locale (un tubo che perde, una presa che non funziona), poi il funzionamento (un cassetto che si blocca), infine l'aspetto (ritocchi di vernice).

Esempio: la ristrutturazione di un bagno finisce con 14 voci. Due riguardano l'acqua, tre porte e cassetti, nove sono estetiche. Pianifica un giorno per le prime cinque e un secondo giorno per le altre, e comunica al cliente entrambe le date quando gli consegni l'elenco.

Come concordo l'elenco e una data di chiusura?

Invia l'elenco come documento datato e chiedi al cliente di confermarlo per iscritto. Una risposta con un messaggio è meglio di niente. Ciò che nota dopo va su un secondo elenco datato, senza riaprire il primo.

Fissa una data di chiusura realistica e rispettala. Le ultime voci determinano come il cliente ricorderà l'intero lavoro.

Come chiudo l'elenco e ottengo il pagamento finale?

Quando ogni voce è completata, ripercorri l'elenco con il cliente e ottieni una breve conferma scritta che il lavoro è concluso. Poi invia la fattura finale, con la numerazione e le condizioni di pagamento di numeri di fattura e condizioni di pagamento (in inglese).

Alcuni contratti permettono al cliente di trattenere una parte dell'ultimo pagamento finché l'elenco non è completato. Se l'avete concordato, scrivi l'importo e le voci che copre. Per esempio, su una fattura finale di 4.000, il cliente paga 3.500 subito e i restanti 500 quando due voci indicate sono sistemate. Regole e limiti delle trattenute cambiano a seconda del paese, della regione e del contratto: controlla il tuo contratto e le norme locali.

L'elenco dei difetti in SiteReporta

SiteReporta non ha un documento separato per l'elenco dei difetti. Un modo pratico di usarlo è registrare il giro come rapporto giornaliero di cantiere (in inglese): elenca le voci tra i problemi, allega le foto ed esporta un PDF senza prezzi. Ogni visita successiva ha il suo rapporto, che annota cosa è stato sistemato quel giorno, con le foto del dopo. Il risultato è una traccia datata dal primo giro fino all'accettazione.

Domande frequenti

Che differenza c'è tra un elenco dei difetti e una variante?

L'elenco dei difetti raccoglie difetti e lavori incompleti che rientrano nell'ambito originale. Una nuova richiesta del cliente è un lavoro extra con un prezzo suo e va in una variante, non nell'elenco.

Chi scrive l'elenco dei difetti?

Idealmente lo scrivi tu, facendo il giro del cantiere insieme al cliente, prima che sia lui a trovarti le voci. Un percorso fisso attraverso l'edificio evita che qualcosa venga saltato.

Quanto tempo ci vuole per sistemare le voci?

Fissa una data di chiusura realistica e rispettala. Per esempio, la ristrutturazione di un bagno con 14 voci si può pianificare con un giorno per le cinque più importanti e un secondo giorno per le altre.

Il cliente può trattenere il pagamento finché l'elenco non è completo?

Solo se il contratto lo permette. Alcuni contratti consentono al cliente di trattenere una parte dell'ultimo pagamento, e in certi luoghi la trattenuta è regolata dalla legge: scrivi l'importo e le voci che copre e controlla le norme locali.

E se il cliente trova altre voci più avanti?

Mettile su un secondo elenco datato invece di riaprire il primo, così il primo può essere chiuso e la fattura finale inviata.

Fonti

Fonti ufficiali per le regole e le cifre citate in questa guida. Le regole cambiano e dipendono dal luogo: controlla il testo in vigore e le norme locali.

• FAR 52.232-5: pagamenti nei contratti di costruzione a prezzo fisso (esempio di trattenuta di garanzia)
• FAR 32.103: pagamenti di avanzamento nei contratti di costruzione

Indicazioni generali, non consulenza legale, fiscale o contabile. Le regole cambiano da paese a paese e da mestiere a mestiere.