Cómo hacer una lista de repasos al final de una obra

Publicado 2026-11-03

Una lista de repasos es la lista de pequeños detalles que quedan por arreglar o terminar antes de que el cliente dé la obra por aceptada: una baldosa astillada, una puerta que roza, pintura que falta detrás de un radiador. Bien hecha, convierte un vago «no está del todo terminado» en una lista corta y contable en la que ambas partes están de acuerdo, y es el último paso antes de la factura final.

¿Qué entra en una lista de repasos?

Los puntos de repaso son defectos y trabajos sin terminar que forman parte del alcance original: daños, mala ejecución, piezas que faltan, cosas que no funcionan y todo lo que tenías previsto hacer y aún no has hecho.

Una petición nueva no es un punto de repaso. Si el cliente te pide mover un enchufe que se instaló donde indicaban los planos, eso es un trabajo extra con su propio precio. Regístralo como se explica en cambios de obra y trabajos extra (en inglés) y déjalo fuera de la lista; si no, la obra no se cierra nunca.

¿En qué orden recorro la obra?

Haz el recorrido con el cliente si puedes, y hazlo antes de que sea él quien encuentre los problemas. Elige un orden y mantenlo: habitación por habitación, de izquierda a derecha, del techo al suelo. Una ruta fija evita que se salte nada, y la lista se lee en el mismo orden que el edificio.

Lleva una linterna, un metro, un nivel y un rotulador. Enciende todas las luces, abre todos los grifos y todas las puertas y ventanas. Muchos defectos solo se ven cuando la luz roza la pared en ángulo, así que mira a lo largo de paredes y techos en lugar de mirarlos de frente.

¿Cómo escribo cada punto para que cualquiera pueda terminarlo?

• Ubicación: cocina, pared norte, a 30 cm a la izquierda de la ventana
• Problema: hueco de 3 mm entre la encimera y el salpicadero
• Solución: limpiar y volver a sellar con silicona blanca
• Responsable: Sam
• Fecha límite: viernes
• Estado: abierto

Cada línea es un punto con su ubicación, su problema, su solución, un responsable, una fecha límite y un estado. Compáralo con «Cocina: arreglar hueco», que no dice a nadie qué hacer, dónde ni para cuándo.

¿Por qué fotografiar cada punto?

Haz una foto amplia que muestre dónde está el punto y otra de cerca del problema. Después de arreglarlo, repite las dos fotos. Los pares de antes y después zanjan las discusiones sobre lo que estaba mal y demuestran que el trabajo está hecho. Más sobre esto en consejos para documentar una obra con fotos (en inglés).

¿Qué arreglo primero?

No todos los puntos pesan lo mismo. Trabájalos en este orden: seguridad y todo lo que impide usar la estancia (una tubería que gotea, un enchufe que no funciona), después el funcionamiento (un cajón que se atasca) y por último el aspecto (retoques de pintura).

Ejemplo: la reforma de un baño termina con 14 puntos. Dos son de agua, tres de puertas y cajones y nueve son estéticos. Planifica un día para los cinco primeros y otro para el resto, y dile al cliente las dos fechas cuando le entregues la lista.

¿Cómo acuerdo la lista y una fecha de cierre?

Envía la lista como un documento con fecha y pide al cliente que la confirme por escrito. Una respuesta por mensaje es mejor que nada. Lo que detecte después debe ir a una segunda lista con fecha, sin reabrir la primera.

Fija una fecha de cierre realista y cúmplela. Los últimos puntos marcan cómo recuerda el cliente toda la obra.

¿Cómo cierro la lista y consigo el pago final?

Cuando todos los puntos estén hechos, repasa la lista otra vez con el cliente y consigue una confirmación escrita breve de que la obra está terminada. Después envía la factura final, con la numeración y las condiciones de pago de números de factura y condiciones de pago (en inglés).

Algunos contratos permiten que el cliente retenga parte del último pago hasta que se complete la lista de repasos. Si lo habéis acordado, anota el importe y los puntos que cubre. Por ejemplo, en una factura final de 4.000, el cliente paga 3.500 ahora y los 500 restantes cuando se arreglen dos puntos concretos. Las reglas y los límites de las retenciones varían según el país, el estado y el contrato, así que revisa tu contrato y la normativa local.

Listas de repasos en SiteReporta

SiteReporta no tiene un documento específico de lista de repasos. Una forma práctica de usarlo es registrar el recorrido como un parte diario de obra (en inglés): anota los puntos en incidencias, adjunta las fotos y exporta un PDF sin precios. Cada visita posterior tiene su propio parte, que anota lo arreglado ese día con las fotos del después. El resultado es un rastro con fechas desde el primer recorrido hasta la aceptación.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre una lista de repasos y una orden de cambio?

Una lista de repasos recoge defectos y trabajos sin terminar dentro del alcance original. Una petición nueva del cliente es un trabajo extra con su propio precio y va en una orden de cambio, no en la lista.

¿Quién escribe la lista de repasos?

Lo ideal es que tú y el cliente recorráis la obra juntos y que la escribas tú, antes de que sea el cliente quien te encuentre los puntos. Una ruta fija por el edificio evita que se salte nada.

¿Cuánto debe tardar en terminarse la lista?

Fija una fecha de cierre realista y cúmplela. Por ejemplo, una reforma de baño con 14 puntos puede planificarse en un día para los cinco más importantes y un segundo día para el resto.

¿Puede el cliente retener el pago hasta que se termine la lista de repasos?

Solo si tu contrato lo permite. Algunos contratos dejan que el cliente retenga parte del último pago, y la retención está regulada en algunos lugares, así que anota el importe y los puntos que cubre y revisa las normas locales.

¿Y si el cliente encuentra más puntos después?

Ponlos en una segunda lista con fecha en lugar de reabrir la primera, para poder cerrar la primera y enviar la factura final.

Fuentes

Fuentes oficiales de las normas y las cifras mencionadas en esta guía. Las normas cambian y varían según el lugar, así que revisa el texto vigente y tus normas locales.

• FAR 52.232-5: pagos en contratos de construcción a precio fijo (ejemplo de retención)
• FAR 32.103: pagos por avance en contratos de construcción

Orientación general, no asesoramiento legal, fiscal ni contable. Las normas varían según el país y el oficio.